Верховный Суд разъяснил: ключевой признак для включения требования участника строительства в реестр — подтверждение передачи застройщику денежных средств
Верховный Суд рассмотрел кассационные жалобы по спору о включении в реестр требований участников строительства требования о передаче жилого помещения и отменил решения судов, признав при этом, что для включения такого требования в реестр необходимо доказать факт передачи денежных средств застройщику.
Дело связано с банкротством севастопольского жилищно-строительного кооператива, в отношении которого введена конкурсная процедура применительно к положению о банкротстве застройщика. В рамках конкурсного производства гражданка Назик Норекян заявила требование о передаче однокомнатной квартиры, за которую, по её словам, заплатила 710 тысяч рублей.
В поддержку требования заявительница представила договор о внесении паевых взносов на строительство квартиры, дополнительное соглашение, справку об уплате паевого взноса и квитанцию к приходному кассовому ордеру. Все документы были датированы одной датой октября и подписаны от имени бывшего председателя кооператива.
Конкурсный управляющий усомнился в подлинности представленных документов и заявил о их фальсификации. По поручению суда была проведена комплексная судебно-техническая и почерковедческая экспертиза. Экспертиза показала, что подписи на документах не выполнены указанным председателем кооператива.
При изучении договора суд установил и иные противоречия: в договоре содержались реквизиты расчётного счёта кооператива, который фактически был открыт позже, а также указана площадь помещения, фактически определённая только после строительства и потому не могущая быть известной сторонам на дату договора. Кроме того, в федеральной Единой информационной системе жилищного строительства и в реестре членов кооператива на установленную судом дату сведений о заявительнице как о пайщике не обнаружено.
Позднее суду был представлен второй экземпляр дополнительного соглашения, также содержащий данные о расчётном счёте, открытом позднее, а в нём фигурировали паспортные данные заявителя по документу, выданному спустя значительное время после даты договора. Суд установил также, что заявительница состоит в браке с одним из учредителей кооператива.
Кроме того, цена, указанная в договоре, значительно уступала себестоимости и рыночной стоимости жилья в регионе, и бывшие руководители кооператива не представили доказательств внесения денежных средств в оплату пая. Исходя из этого суд первой инстанции признал документы сомнительными, установил отсутствие подтверждения уплаты, и отказал в удовлетворении заявления о включении требования в реестр.
Апелляция отменила определение суда первой инстанции и включила требование в реестр. Апелляционный суд сослался, в частности, на подтверждение исполнения условий договора со стороны заявительницы, которое, по его мнению, содержалось в процессе апелляционного разбирательства, а также обратил внимание на длительное проживание заявительницы в спорной квартире и на документы об оплате коммунальных услуг.
Суд апелляционной инстанции критически отнёсся к доводам о аффилированности заявительницы с кооперативом, отметив отсутствие права подписи у её супруга и невозможность принимать им решения от имени кооператива. При рассмотрении кассационной жалобы суд округа оставил постановление апелляции в силе.
Впоследствии региональный департамент капитального строительства и одна из кредиторов обжаловали решения в Верховном Суде. Департамент позднее пытался отозвать кассационную жалобу, ссылаясь на возможность решения спорных вопросов в рамках иных обособленных споров, в том числе о признании сделок недействительными, однако Верховный Суд отказал в удовлетворении ходатайства и продолжил рассмотрение дела по существу.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда указала, что при включении требований в реестр необходимо представление достаточных доказательств наличия и размера задолженности, и разъяснила: ключевым обстоятельством, которое суд обязан установить в таком споре, является факт передачи застройщику денежных средств в целях строительства многоквартирного дома.
В рассматриваемом деле апелляционный суд, по мнению Верховного Суда, полноценно не исследовал обстоятельство уплаты паевого взноса, ограничившись оценкой наличия договора и не изучив в совокупности доказательства, подтверждающие или опровергающие фактическое перечисление денег на счёт кооператива.
Важным замечанием Судебной коллегии стало то, что апелляция сослалась на устные показания, якобы подтверждавшие оплату, при этом проверка материалов показала, что лица, на которых апелляция ссылалась, фактически не участвовали в заседаниях, либо участвовали лица, не являвшиеся председателями кооператива. Следовательно, апелляционный суд установил ключевое обстоятельство на основе доказательства, отсутствующего в деле.
Верховный Суд также отметил: факт длительного проживания заявительницы в спорной квартире сам по себе не может иметь решающее значение при наличии сомнений в подлинности и оплате требования — проживание рассматривается лишь как косвенное подтверждение реального характера правоотношений.
В результате Верховный Суд отменил решения апелляционной и кассационной инстанций и оставил в силе определение суда первой инстанции, признав его законным и обоснованным. Суд исчерпывающе учёл признаки, вызывавшие обоснованные сомнения: заниженную стоимость квартиры в договоре по сравнению с рыночными ценами и ценами других участников кооператива, наличие в документах реквизитов, несуществовавших на указанную дату, отсутствие сведений о заявителе в Единой информационной системе жилищного строительства и иные обстоятельства, ставящие под сомнение действительность договора и факт оплаты пая.
Комментаторы, опрошенные после определения, отмечают важность решения для практики банкротств застройщиков. Представитель юридической практики по банкротству и корпоративным спорам подчеркнула, что спор иллюстрирует необходимость баланса между защитой прав участников строительства и предотвращением злоупотреблений, а также напомнила, что предмет доказывания в таких делах чётко определён: ключевой является передача денежных средств застройщику.
Она выделила приоритет качества доказательств над формальной наличностью документов и необходимость комплексной оценки всех обстоятельств, включая признаки аффилированности. Адвокат практики корпоративного права указала, что в делах о банкротстве для аффилированных лиц действует повышенный стандарт доказывания — нужны безупречные доказательства — и отметила, что нижестоящие суды удовлетворились минимальным комплектом документов, содержащих очевидные ошибки и признаки изготовления «задним числом».
Она добавила, что появление неожиданных участников строительства — частая проблема в процедурах банкротства, и при отсутствии должной проверки уязвимые требования могут повлечь дополнительные расходы, которые придётся компенсировать за счёт общей конкурсной массы.
Другой эксперт обратил внимание на социальный характер споров о передаче жилья при банкротстве застройщиков и подчеркнул, что Верховный Суд не исключил значение длительного проживания как одного из косвенных доказательств, но оставил его лишь вспомогательным фактором.
По его мнению, позиция Суда препятствует формированию практики недобросовестного завладения строящимся жильём лицами, заселившимися без законных оснований, и одновременно сохраняет возможность использования фактического проживания в совокупности с другими допустимыми доказательствами.
Решение Верховного Суда подчёркивает необходимость строгой проверки документов и доказательств в спорах о включении требований участников строительства в реестр и устанавливает ориентир для судов и участников процедур банкротства: формальные документы сами по себе не освобождают от обязанности доказать факт передачи денежных средств застройщику.
